Проблемы с ипотекой России не страшны

Несмотря на то, что мировой кризис начался с американской ипотеки, и задолженность по ипотечным кредитам растет и растет, российской банковской системе не страшно. У нас просрочки по ипотеке также растут, но финансовой системе страны в целом они не угрожают – рынок слишком мал. Но поскольку проблема должников имеет социальный характер, государство стремится помогать обедневшим заемщикам. Помимо возможности использовать материнский капитал для погашения, в России будут смягчены критерии для реструктуризации долга. А от ипотечного кризиса прежде всего страдают девелоперы. Ведь свертывание ипотечных программ не благоприятствуют рынку жилья. Вместе с тем, некоторые возможности для получения нового кредита на жилье в России остаются.

Наверное, большинство россиян уже выучило: в нынешнем финансовом коллапсе виновата ипотечная система США. А именно, одной из главных причин кризиса стала выдача долгосрочных кредитов на покупку жилья не слишком надежным заемщикам.

В результате невозвраты по таким кредитам подкосили по цепочке всю мировую финансовую систему. И главное, неплатежи по ипотеке в США продолжают расти.

В январе невыплаты у крупнейшего ипотечного агентства США Fannie Mae показали рекордный рост - 0.35% по сравнению с прошлым месяцем. Напомним, что от краха агентство спасла только прошлогодняя национализация. Доля просроченных кредитов Fannie Mae составила 2.77% его кредитного портфеля против 1.06% годом ранее.

Доля просроченных кредитов у Freddie Mac - второго по величине ипотечного агентства США - в январе 2009 года составила 2.13%.

А ведь обязательства Fannie Mae и Freddie Mac совокупно составляют половину всего ипотечного рынка Соединенных Штатов. В управлении обеих компаний находятся кредитные обязательства на сумму в $5 трлн.

Молодой рынок российской ипотеки, конечно, не успел набрать оборотов, соизмеримых с американскими, однако, формировался как раз по «американской» модели.

Невозвраты по ипотеке на российском рынке также растут. По данным ЦБ, доля просроченных ипотечных кредитов в рублях с начала кризиса (с октября 2008 года) к началу марта выросла более чем в два раза - до 0.9% с 0.4%. Доля просрочек по валютным кредитам увеличилась до 2.9% с 1.05%. А общий объем выданной ипотеки в России на 1 марта превышает 1 трлн руб.

А на конец 2009 года уровень просрочки может достичь уровня 8-10%, поделилися с FineFinance.ru своим мнениемруководитель направления залогового кредитования Альфа-Банка Олег Пятлин. При этом как-либо точно прогнозировать уровень просрочки на конец 2009 года сейчас достаточно сложно, подчеркнул он.

Для российской банковской системы такая доля ипотечной задолженности - «некритичная величина», - уверенааналитик ИК «Тройка-диалог» Ольга Веселова. Однако она пояснила, что небольшой процент объясняется рядом причин. Во-первых, до кризиса рынок ипотеки у нас рос быстро, а доля невозвратов по кредитам высчитывается уже по отношению к большой новой базе. Во-вторых, ипотечный заем – «длинный кредит» (средняя длина рублевого кредита составляет 211 месяцев). А чем длиннее кредит, тем медленнее реализовывается невозврат, чем короче – тем быстрее, пояснила О. Веселова. Кроме того, длинные кредиты традиционно имеют лучшее обеспечение.

Для российской финансовой системы в целом проблема долгов по ипотеке никакой угрозы не представляет, заверила аналитик ИК «Тройка-диалог». Уровень долга домохозяйств по жилищным кредитам составляет всего порядка 4% от банковских активов, и 3% от ВВП. Начинать спасать российскую экономику нужно не с решения ипотечных проблем, уверена О. Веселова.

Однако во имя социального спокойствия наше государство собирается активно помогать должникам. Широкий резонанс проблема должников по ипотеке получает именно как социальная проблема. Этот вопрос интересует публику, так как сложности испытывают физлица, считает наша собеседница из «Тройки-диалог».

Как известно, в прошлом году президент России законодательно разрешил использовать средства материнского капитала на погашение ипотеки. В марте премьер-министр Владимир Путин постановил в 2009 году направить 26.3 млрд руб. для использования маткапитала на погашение ипотечных кредитов.

Однако, как рассказала FineFinance.ru начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Юлия Чернышева, в их банке в реальности произвести выплату удалось пока лишь единицам. Всего к настоящему моменту число заемщиков, обратившихся в Собинбанк с заявками оплатить ипотеку с помощью материнского капитала, составило несколько десятков.

Причина в том, что эта процедура требует времени. Пенсионный фонд рассматривает заявки в течение месяца, и в течение еще двух месяцев деньги поступают на счет заемщика, пояснила наша собеседница из Собинбанка. Хотя в целом «для банка не существует принципиальной разницы, погашает заемщик кредит с помощью материнского капитала или с использованием каких-то других средств – главное, чтобы деньги поступали на счет в положенный срок и в достаточном объеме», - подчеркнула Ю. Чернышева.

Кроме разрешения использовать маткапитал, государство помогает еще и с реструктуризацией долгов. В конце февраля 2009 года в структуре АИЖК создано «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК), силами которого разработан и в настоящее время реализуется «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан». Согласно ему, на реструктуризацию ипотечного кредита могут претендовать заемщики, получившие кредит до 1 декабря 2008 года, если из-за кризиса существенно ухудшилось их материальное положение.

А теперь появилась информация, что критерии к заемщикам для реструктуризации будут смягчены. Гендиректор АРИЖК Андрей Языков заявлял, что реструктурировать ипотечные кредиты смогут также покупатели комнат. Помимо того, ранее заемщик мог рассчитывать на помощь АИЖК лишь после продажи ликвидного имущества. Сейчас речь идет лишь об имуществе, продажа которого возможна в течение определенного времени (срок обсуждается). А если стоимость имущества не покроет платежи по ипотечному кредиту в течение года, то требование его продажи снимается.

Вместе с тем, если проблемы с долгами по ипотеке и не представляют собой угрозы для экономики в целом, то свертывание ипотечных программ точно бьет по тем, кто ипотеку еще не взял, и по строителям, которым сегодня реализовывать жилье намного сложнее.

В конце 2008 года большинство банков прекратили кредитование новостроек, напомнили в Агентстве недвижимости «Миан». Однако в настоящее время банками предлагаются ипотечные программы на приобретение жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости, с фиксированной или плавающей процентной ставкой. Средняя ставка по кредиту составляет 18.82% в рублях и 15.01% в долларах.

Читайте также: Бюджет 2003 года и перспективы децентрализации.