Мы Ваша крыша

В 2009 году рынок лизинга недвижимости вырос вдвое. Однако емкость данного бизнеса остается очень низкой, так как проблем не стало меньше. Регистрация сделок крайне оставаться очень сложной, а продавцы объектов занижают их стоимость по балансу.

Суммарный объем рынка лизинга коммерческой недвижимости в России, по предварительным данным, составил в 2010 году 700 млн долларов, что почти в 2 раза больше, чем в 2009 году, посчитали в лизинговой компании «Уралсиб». Специалисты данной компании считают, что, несмотря на такой быстрый рост, этот сегмент рынка еще далеко не исчерпал своего потенциала. «Возможность роста рынка обусловлена сверхспросом на объекты недвижимости, высокой стоимостью аренды и ростом потребностей предприятий малого и среднего бизнеса, – объясняют эксперты. – А низкая конкуренция среди лизинговых компаний в этом сегменте объясняется несовершенством российского законодательства и сложностями с рыночной оценкой».

Кроме того, часть договоров с недвижимостью в общем объеме рынка лизинга в России пока незначительна и составляет около 2%, тогда как, для сравнения, в Европе лизинговые договора с недвижимостью составляют десятую часть от всех контрактов финансовой аренды. «Это связано с характерными для российского рынка недвижимости проблемами, – считают эксперты лизинговой компании «Уралсиб».

Проблемы емкости. Но почему же так неравномерно растут портфели «недвижимых» договоров у различных лизинговых компаний? Дело в том, что, несмотря на большой потенциал, рынок фин. аренды недвижимости имеет низкую емкость. Отсутствие опыта работы по оформлению договоров ограничивает предложения лизинговых компаний. Многие компании даже не выделяют лизинг недвижимости в качестве отдельного продукта, предоставляя его наряду с лизингом оборудования и автотранспорта.

Однако те особые предложения, которые сейчас можно найти на рынке, в основном ориентированы на крупных корпоративных клиентов. Предметом лизинга здесь выступает недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном законодательством порядке: объекты, в том числе еще строящиеся, офисные помещения, производственные, торг. и складские комплексы, а также развлекательные центры.

С учетом ориентации на корпоративных клиентов и крупные объекты, лизинговые компании предлагают финансирование от 500 000 долларов до 3 млн – 5 млн долларов. Хотя многие компании заявляют о финансировании объектов от 1,5 млн рублей, реальность подобных договоров, ввиду высоких цен на объекты недвижимости, вызывает некоторые сомнения. При этом срок договора в среднем составляет 3 – 7 лет, но некоторые компании предлагают заключить контракт финансовой аренды и дольше, чем на 10 лет.

Так же имеются проблемы с оформлением прав на землю, которую нельзя передавать в лизинг. «По Земельному кодексу не допускается отдельного отчуждения здания без земельного участка, если они принадлежат одному лицу, – объясняет коммерческий директор компании «Прогресс Нева Лизинг» Андрей Майданик. – Значит, при оформлении перехода прав собственности на землю необходимо заключать отдельный договор аренды участка с последующим его выкупом». Но по большому счету и эту проблему можно решить. «В частности, мы предлагаем совмещение сроков действия договора аренды земли под зданием с договором лизинга на само здание», – рассказывает Андрей Майданик.

Корень зла в балансе. «Проблема, ешющая развитию лизинга недвижимости, по-прежнему все та же – дефицит объектов, пригодных для этого», – уверен Валентин Карнарук из «Глобус-Лизинга». Он считает, что и сегодня рынок коммерческой недвижимости – это рынок продавца, а значит, характеризуется недостаточным предложением и ростом цен. Торговцы ликвидной недвижимости, в том числе земельных участков, определяют условия, и конкуренция очень часто возникает между покупателями. Если они используют легальные способы оплаты, то оказываются не в лучшем положении, отмечает Валентин Карнарук. Также очень известна схема, когда объекты реализуются путем продажи долей в организации – владельце недвижимости без отчуждения ее самой. «Эта схема легальна, но при ее использовании очень трудно осуществить лизинг», – поясняет Валентин Карнарук.

Корень данной проблемы – в несоответствии балансовой (остаточной) стоимости большинства объектов рыночной недвижимости, считает Валентин Карнарук. А чем ниже балансовая цена, тем меньше будут лизинговые платежи при сдаче такого помещения в финансовую аренду. Тогда как вожделенная потребителями налоговая экономия как раз и образуется за счет лизинговых платежей, которые списываются на расходы, уменьшая базу лизингополучателя по налогу на прибыль. Соответственно, чем дешевле на балансе объект, тем ниже лизинговые платежи. С другой стороны, высокая балансовая стоимость недвижимости невыгодна продавцу, который имеет в этом случае высокую базу по налогу на прибыль.

«Однако со строительством новых объектов и реконструкцией старых увеличивается круг, где вышеуказанная проблема не мешает проведению сделок лизинга», – отмечает Валентин Карнарук. Кроме того, все большее число продавцов при подготовке объекта к продаже учитывают возможность использования покупателем таких методов финансирования, как кредит и лизинг.

Эффет бабочки. Равномерно проблемы с балансовым учетом недвижимости уходят в прошлое. Эта тенденция является одним из катализаторов рынка. «Рост объемов лизинговых сделок определенного вида имущества следует за ростом рынка этого имущества и привлечением все более широкого круга покупателей, – говорит Валентин Карнарук. – Так, при стремитльном росте рынка легковых автомобилей или, например, дорожно-строительной техники наблюдался и стремительный рост объема лизинговых сделок с этим имуществом. Именно то же самое сейчас происходит и с коммерческой недвижимостью».

Другие новости лизинга: Обзор рынка лизинга авто.