Ипотека в России: между стабилизацией и смертью

Российский рынок ипотеки стремительно умирал на наших глазах. Сегодня участники рынка спешат нас заверить, что ситуация стабилизировалась. Похоже на то, что ипотека вернулась в рамки, которые единственно возможны для российской действительности.

На сегодняшний день из 70 крупнейших банков, выдававших ипотечные кредиты, прежние объемы кредитования продолжают поддержать не более десяти. По оценкам аналитиков кредитного брокера «Фосборн Хоум», чье исследование оказалось в распоряжении Finefinance.ru, большинство игроков полностью свернули программы ипотечного кредитования и заняли выжидательную позицию.

В частности, это выразилось в ужесточении требований к потенциальным заемщикам. Так, если в середине 2008 года качественным клиентом считался наемный менеджер с доходом от 25 000 руб/чел, то уже в конце года банки требовали от заемщика доход в размере не менее 40 000 руб/чел, а список требований к заемщику существенно пополнился. Требуемое банками соотношение платеж/доход (отношение ежемесячных выплат к ежемесячному доходу) с 50/50 выросло до 30/70. То есть прежде банки допускали, что заемщик будет тратить до половины всех своих доходов на погашение кредита. Сейчас же заявка от заемщика, который собирается пускать на ипотечные выплаты свыше 30% от своих доходов, даже не будет рассмотрена.

Так же увеличился и первоначальный взнос. Если в докризисный период он мог быть в пределах 5-10%, то теперь на рынке предложений с первоначальным взносом менее 30-40% просто нет. Такая ситуация сложилась примерно с ноября.

Вторым оружием в борьбе с кризисом со стороны банковского сообщества стал рост ставок по ипотеке. Если летом 2008 года ставки по ипотеке в валюте в среднем составляли 10%, а в рублях – 11,5%, то к концу года минимальные значения ставок по ипотеке, зафиксированные индексом ФОСБОРН, составили более 16% в рублях и около 13% годовых в долларах. При этом средние ставки составляли 18 и 14% в рублях и долларах соответственно. Некоторые банки предлагали ипотеку по заоблачным 30% годовых. Обновление ставок и ужесточение требований к заемщикам происходило практически ежедневно вплоть до конца 2008 года.

Манипулируя всеми этими условиями, банки в течение октября-ноября дозировали выдачу ипотечных кредитов. Формирование нового вектора взаимоотношений между банками и клиентами, по мнению аналитиков «Фосборн Хоум», завершилось в 2008 году. В 2009 год рынок уже вошел с новыми условиями «игры в ипотеку». Вызовы, брошенные игрокам рынка кризисом, незамедлительно отразились на клиентах. Стало очевидно, что ипотека в стране хоть и сохранится, но перестанет быть мечтой многих.

Ужесточение условий и критериев для выдачи кредита обернулось общим снижением платежеспособного спроса. Мутировал и образ заемщика – из числа потенциальных заемщиков почти полностью ушли наемные сотрудники с доходом 25-30 тысяч рублей в месяц (еще летом таких было 10%).

Процессы, начало которых было заложено рынком еще в 2007 году, стали очевидны – клиент без первоначального взноса, высокого соотношения параметров платеж/доход и подтвержденного дохода на ипотеку рассчитывать не может. Однако сужение предложения привело к стимуляции спроса в категории клиентов с более высоким доходом.

Социально-демографический портрет ипотечного клиента существенно изменился вслед за конъюнктурой предложения. На смену клиентам в возрасте 20-30 лет с доходом 1000$ пришли более надежные в финансовом отношении клиенты, зарабатывающие более 3000$ на домохозяйство, готовые отдавать ипотеку не за 20 лет, а за пять. Средний возраст заемщика также существенно увеличился. Выросла доля предпринимателей. Даже в сегодняшних сложных условиях ипотека находит своего клиента. Потребительский интерес к ипотеке, активно подогреваемый информацией о снижении цен на недвижимость, трансформировался в устойчивый спрос у той части потенциальных клиентов, которые ждали удобной конъюнктуры рынка. Беспрецедентно высокие ставки сегодня не пугают заемщиков.

Нынешняя ситуация на рынке ипотечного кредитования противоречива, делают вывод аналитики «Фосборн Хоум». С одной стороны, банки не торопятся возвращаться в ипотеку, считая этот продукт рискованным, с другой стороны – потенциальные заемщики готовы брать ипотеку даже на сегодняшних драконовских условиях. Тем не менее, даже вполне платежеспособные заемщики подчас не могут получить кредит на покупку недвижимости. В этих условиях долгожданная стабилизация индустрии жилищного кредитования рискует превратиться в застой, дестабилизирующий весь рынок недвижимости.

Читайте также: Где взять деньги для экономического роста.