FineFinance.ru - информационный портал
Курсы валют
Курсы валют ЦБ РФ
Дата:00:0000:00
Курс доллара 0.000.00
Курс евро 0.000.00
Курс фунта 0.000.00
Курс бел. рубля 0.000.00
Курс гривны 0.000.00
Курс франка 0.000.00

Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и отечественные условия

В Германии кредиты выдаются с помощью целевых взносов народонаселения, которые привлекаются ипотечными банками. Банковская система Германии имеет в своем составе 34 специальных ипотечных банка. Составляя наименее 1% банковского общества, они выделяют 25% совместного оборота (около 1 трлн. евро). Ипотечные облигации обширно используются в Германии в виде обеспечивания при ломбардных операциях Бундесбанка.

На протяжении уже 3 десятилетий ипотечное кредитование - обязательная часть южноамериканского рынка ценных бумаг. За данный большой срок в ответ на необходимости игроков обнаруживалось большое количество разных схем, форм и видов ценных бумаг на основе ипотечного кредита. Однако 1-ая и исключительно обычная схема (так именуемая «сквозная», pass-through) остается лидирующей среди известных. Она реализуется как правило через 2 муниципальных агентства - FNMA и GNMA, и еще одно полугосударственное - FHLMC.

Рынок ипотечных ценных бумаг Соединенных Штатов представляет из себя более динамично развивающийся сектор государственного фондового рынка. В 2002 г. единый размер рынка ипотечных облигаций составил 4,3 трлн долл. (22% от единого размера облигаций в США), из их 1,67 трлн понадобилось на ипотечные ценные бумаги, выпущенные в минувшем году (это 36,6% всей эмиссии долговых обещаний).

Кроме того, страна подстегивает стремление собственных граждан приобрести жилище в кредит. Так, в США налогооблагаемый достаток заемщика убавляется на выплаченные банку проценты по ипотечному кредиту. В каких-либо государствах (США, Австралия) ипотечные ценные бумаги, выпущенные муниципальным ипотечным агентством, имеют все шансы получить гос.гарантии.

Наиболее популярным во всем мире видом ипотечных ценных бумаг считаются сквозные ипотечные сертификаты. Совокупная цена эмитированных бумаг этого вида только в Америке выше 2 трлн долл.

В Италии и Германии рынок ипотечных ценных бумаг за последний месяц вытесняется так называемыми банковскими облигациями. В данной схеме страна не принимает участие, ипотечный банк сам издаёт бумаги и сам кредитует заемщика. Ресурсы данных банков состоят из собственных скоплений и ипотечных облигаций. Этот путь позволяет резко увеличивать капитал банка.

Ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), в английской литературе MBS (mortgage-backed securities), считаются частным случаем ABS (asset-backed securities). ABS педставляют из себя ценные бумаги, которые выделяют их хозяевам право на получение валютных поступлений от конкретного пула (комплекта) активов. В случае ИЦБ активы представляют из себя права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным закладом квартир. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (либо поквартальными) платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных данным пулом, получают большую часть данных платежей по заблаговременно разработанной схеме.

В мировой практике используется огромное множество ИЦБ, отличающихся по принципу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и так далее. Однако присутствует лишь 2 принципиальных приема распределения валютных поступлений от активов ИЦБ:

Платежи пересылаются обладателям ИЦБ после того, как будут созданы удержания за административное и гарантийное обслуживание ИЦБ. Такие бумаги и именуются «сквозными». Они составляют основное количество эмитированных во всем мире ИЦБ.

Вся эмиссия ИЦБ делится на несколько классов. Платежи и риски перераспределяются между данными классами согласно с каким-либо комплектом правил структурирования и профилактики. Такие бумаги именуются структурированными. Типичными примерами структурированных ИЦБ считаются CMO (collateralized mortgage obligations) и CMBS (commercial mortgage-backed securities).

Российский опыт. Наиболее популярный вид ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации - это закладная. Впервые понятие закладной как обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в федеральном законе 1998 г. «Об ипотеке».

Удобство закладной состоит к тому же в том, что она лично быть может предметом заклада.

Особый энтузиазм участников фондового рынка вызывают иные устройства - ипотечные облигации и ипотечные сертификаты. Определения, правила оборота и группы инвесторов в данные бумаги будут установлены законом «Об ипотечных ценных бумагах», оказавшимся на доработке.

Рефинансирование банков через устройство выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

  • Банк заключает с юридическими и (либо) физическими лицами кредитные договора под обеспечение недвижимости с оформлением надлежащих закладных;
  • Ипотечные агентства изготавливают выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые располагаются на фондовом рынке;
  • Валютные средства, приобретенные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;
  • Государство дает гарантию выплаты по облигациям.

Специфика ипотечных ценных бумаг. Уровень прибыльности ипотечных облигаций как долгового устройства находится в зависимости от значения риска невыплат, а так же срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, так же, напрямую связан с ее обеспечиванием. Обеспечение недвижимостью и залогом страны по ипотечным облигациям подразумевает, что они станут менее опасными (и прибыльными), нежели корпоративные облигации, хотя при всем этом наиболее прибыльными, нежели муниципальные.

В целом ИЦБ характеризуются такими признаками, как надежность, проницаемость, доступность и долгосрочность.

Российский рынок ипотечных ценных бумаг. Основным клиентом ипотечных бумаг обязан быть Пенсионный фонд РФ (ПФР). ПФР и АИЖК уже сделали вывод о данных планах, на основании которого ПФР покупает по замкнутой подписке весь размер первого выпуска облигаций АИЖК на необходимую сумму 2 миллиарда руб.

Если с размещением ИЦБ все ясно, то насчет обращения данных бумаг на санкционированном рынке есть кое-какие сомнения. По соглашению ПФР намерен приобрести по замкнутой подписке весь размер первого выпуска облигаций АИЖК. Как в таком случае обеспечить ликвидность инвестициям и их краткосрочность, пока не известно.

Развитие рынка ипотечных облигаций кроме того станет удерживаться вблизи моментов, между которых неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание денежных ВУЗов вкладывать собственные активы в долговременные планы, также неразвитость законодательной базы.

Кроме того, присутствуют и др. негативные моменты, мешающие выходу в свет ИЦБ на русском рынке. Так, ипотечное кредитование исполняется только в немногих регионах РФ. Основные предпосылки медлительного распространения ипотеки - неразвитость фондового рынка в регионах и большая цена начальных кредитов. Согласно расчетам Минэкономразвития, приемлемый уровень ставки по ипотечным кредитам обязан оформлять приблизительно 10% годовых в руб. для города Москвы и 8% для регионов. В противном случае ипотека так и остается недосягаемой для главных категорий народонаселения.

Одним из методов понижения ставки рефинансирования, а значит, и риска дефолта по ипотечным бумагам работают госгарантии по ипотечным кредитам. Однако по сей день их не применяют.

Кроме того, ставка по ипотечному кредиту находится в зависимости не только от состояния экономики, ее долговременных возможностей, но и от возможности заемщика оплачивать кредит. Между тем нестабильный «серый» заработок и неимение кредитной истории отечественных заемщиков увеличивают кредитные риски, а значит, и процент по кредиту.

В связи с данным одна из главных задач эмитента ИЦБ - понижение кредитного риска секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ.

Меры, направленные на повышение кредитного рейтинга ИЦБ. В мировой практике для понижения кредитных рисков используются следующие меры:

  • Страховка процентных платежей ИЦБ (payment interruption insurance) - в случае дефолта по ипотечному кредиту из обеспечивания ИЦБ страховая компания заниает место заемщика и оплачивает процентную часть практически до реализации заклада.
  • Дополнительные гарантии или же страховки, предоставляемые спец. страховщиками (financial assurance company).
  • Страховое покрытие облигаций (surety bonds) - обещание страховщику покрыть сто % всех видов издержек по облигациям вне зависимости от причины утрат.
  • Гарантированный кредит (letter of credit) - обещание посторонней экономической организации (банка) выплатить всецело ключевую необходимую сумму и проценты в случае дефолта эмитента.

К сожалению, фактически все перечисленные выше меры неприемлемы для отечественных участников ипотечного кредитования. Услуги по страховке непрерывности процентных платежей ИЦБ отечественными страховыми компаниями пока не предоставляются.

В закличение следует отмтить, что ипотечная система в нашей стране пока еще не развита. Очевидно, что, пока система не будет отработана, она не будет интересной и верной для основной массы жителей. Обнадеживает то, что власти обращают все большее внимание на становление ипотечного кредитования, видя в ипотеке более приемлемый вариант решения жилищных проблем населения. В целом чтобы ипотека в Российской Федерации заработала, важны 3 условия: наличие наличных средств, устойчивая макроэкономическая обстановка в стране и действенная законодательная база.

Читайте также: Когда вернется доллар.

Вернуться к разделу «Финансовые рынки»

 

Вы можете поделиться заинтересовавшей вас информацией в социальных сетях или блогах.

Каталог курсов и семинаров

Котировки акций
Анонсы и Обзоры

Наши финансовые партнеры / USA Financial Partner:
1Payday.Loans

   Copyright © 2010-2024 «FineFinance.ru»    При использовании материалов гиперссылка на FineFinance.ru обязательна    Настоящий ресурс может содержать материалы 16+    Обо всех замеченных ошибках при работе сайта просьба сообщать при помощи формы обратной связи